我的美国商业地产投资 (2)

Rose

（燕京草）

首先，我要说谢谢大家的阅读和跟帖,从中我也学到很多。其次，我要讲的是我不是什么官二代，富二代。来美国时兜里只揣着$300。对商业的地产投资我也是刚刚开始，正在摸索中学习。再其次，我愿意把你们当成我的朋友，把我的经历告诉大家我们一起讨论一起成长，在投资道路上大家少走弯路。这才是我把这个问题拿出来大家讨论的初衷。所谓，分享，是一种快乐。

我先回答跟帖中朋友们提出的问题 (原谅我不能逐一回答你们的问题，打字太慢了)

1。如何找商业地产？

我们可以到网上查找，有许多网址。有些好的网站需要交月费，大约$39 -$45 一个月不等。我用的两个网站如你感兴趣，请给我发悄悄话。我会告诉你。(文学城有规定，不可以替人做广告)

2。投资的钱从哪里来，多少钱可以？

咱们都知道用别人的钱发财。当然是用银行的钱。用银行的钱去生钱。我们都读过bayfamily的文章“会走路的钱”非常好的文章。

我的第一个投资是拿出了我们的部分Home equity， 又从银行贷款75%。第一个商业用房是70万。在这个投资中你们可以看到我实际上没有拿出如何现金或银行存款。我用的是银行的钱，当然，在申请贷款的时候银行看到我们都有工作，银行有钱，有股票。信誉又都在800 分以上。所以贷款下来很快。

接下来每月租金到帐，交了银行贷款 (25年)剩下的重新放人Home equity。到了一定的数额如你发现好的deal可以再投资。像许多人很有钱，他们可以不用贷款而用现金直接买，这样你可以更容易找到一个好的deal。

多少钱可以？这不一定，看你的能力。特别是承受风险的能力。例如你的tenant没交或迟交房租你是否还有一定能力交银行贷款。这点在residential的投资中也有同样的问题。

另外，有时你看到一个房子，有很好的deal,但又太贵，你可以和几个朋友合资一起买。或者外面社会上也有集资，融资的project,你可以参加。

3。 是否有风险？

回答是肯定的。很大，特别是现在的经济形势，谁都不可以预测将来会是怎样。但是，我们大家都是聪明人，经济危机来了，日子总是要过。我们要考虑的是如何把风险降到最低点。上一篇我讲到的10点就是如何保护自己。为了避免风险，我们要做大量的前期工作。我们要有一个好的律师帮助你看lease & purchasing agreement.有的租约有100 多页，很多陷阱在里面你必须请专家为你把关。要有一个好的financial advisor 分析你的投资能力，切不可盲目投资。要有一个好的尽心尽责的real estate为你同seller & tenant 周旋为你争权益。

要记住的是多好的property无论多远你一定要亲自自己去看。去面对面的和Seller & tenant 谈。记得三年前我看中了一家商店，我们在人家门口蹲了3天了解他们的经营情况,看一分钟有多少客人进店，买的什么,是什么族群的人来消费,和顾客多聊天。所谓知己知彼方可百战百胜。总之你到了现场你有一种感觉。这种feeling很强烈。你的直觉告诉你，你是否该赌这一把。我的意思不是让你去赌地产。而是告诉你一定要去现场。飞机票，租旅馆，租车 一样也不可以省。否则风险大大的。

说到风险，你自己有风险，其实银行的风险比你还大。你配25%，银行是75%。你把第一个关，银行也在为你把关。现在银行也很谨慎。记得有一年我看好一家工厂15 年lease,是 lease back，工厂规模不小，有分厂在墨西哥和深圳。他们制造的模具在世界都是有名的。一切手续办的特别顺利。交了定金飞到那里，只见，工厂外停满汽车，工厂内一派繁忙，有点大跃进的劲头。看到这歌舞生平的景象，我心里的小算盘打的飞快，呀！老天爷这次是真的太眷顾我了，难道天上的馅饼真的提前熟了？如果我拿到这个deal明天我回去后第一件事就是把我的犹太老板给辞了。我再也不干了，从今后我也过过老板瘾。美梦才做了两天。银行的大哥来电话了，贷款申请被驳回，他说，我们调查过了，他的墨西哥分厂尽赔钱。阿米稿拿了钱半年了一个模具也没做出来，也不言语一声。他抱怨到，你也是，尽忽悠我们。得，我又回去给犹太老板上班了。事后我是非常感谢我的银行给我把好了这一关。

话说回来，为了避免风险，避免全军覆没，最好为你的每一个地产申请一个LLC。

4。多长的Lease我们可以考虑？

越长越好。我们买地产是为了赚钱，不是为了保留，一旦时机成熟，你的房产赚钱赚的差不多了你还是要卖的。所以说房子的租约越长越好卖。

5。为什么有了10% cap rate, 地产商还要卖出？

一个非常好的问题。的确我们很难遇到10% cap rate，但是只要有耐心还是可以找到。有些人急需用钱，需要现金做另外的投资。因为他们发现了新的投资项目可以得到高于10% cap rate回报。另外有些人他们卖房子时拿到了很高的cap rate，几年下来房租年年长，10% cap rate卖出是可以接受的。有些人需要退休，出国定居 或离婚等。另外很少有人告诉你实情。他也可能开始告诉你说要 8 或者9 % cap rate。但你可以同他压价， 如你有耐心和谈判技巧，你会拿到好的价格。我要提醒的是也不能只看cap rate。这里有许多陷阱。我以后会提到。

总之，做什么都有风险，看你要什么了。你要一个什么样的生活方式。我是比较实际还是把钱拿在手里，让钱走的快点儿好。钱越来越不值钱，总好像没有耐心或没有必要等到若干年后房价涨上去了再发财过好日子。况且房价涨不涨还是一个未知数。难道我们不能想办法提前躺在沙滩上数钱吗？这里能人，大师很多。请指点。老话，我瞎写，瞎忽悠，你们瞎看。

有问题请给我悄悄话和联系方法。因为我不常在网上。谢谢！