吴其伦:开发商售楼花欺诈得逞三大原因

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河南省鹤壁市一开发商在未通过“招拍挂”程序取得土地使用权的情况下，通过签订团购协议的形式，违规预售出280套房屋，每户交纳订金10万元，以此融资近3000万元，支撑其房地产开发活动。目前，团购协议中允诺的住宅项目仍为一片耕地，引发了部分团购户的不安和不满。    开发商在未取得土地使用权，更不可能拿到预售许可证的情况下，以团购的方式向民众预售房屋，其行为是政府重点打击的卖楼花，已经涉嫌诈骗。开发商之所以能够得逞，究其原因不外有三：
    一、商品房预售许可制度令开发商得以轻松对民众实施诈骗
    一位团购户说，他在2009年底以10万元预订了一套房子。按照其同开发商签订的团购协议，这套房子位于鹤壁市南海路以北、滨河路以东。不过，时至今日，这里仍是一片耕地。
    团购协议写明了房屋结构、均价、楼层和面积，约定了团购房屋的标准、付款方式、付款期限、房屋建设周期等内容。团购协议还约定，如因政府要求提高建筑规格标准及小区配套标准而变更设计，需增加房价时，团购业主可选择退出或同意加价；若退出，公司按照月息1分退还已交购房款本息。
    由此协议内容来看，完全符合预售合同构成要件。很明显，消费者之所以愿意将10万元交给开发商，是因为他们认为开发商的售房行为是合法的商品房预售，是受到政府支持的。开发商也正是打着预售的旗号来实施诈骗的。因而，从某种意义上来说，商品房预售许可制度令开发商得以轻松对民众实施诈骗。
    二、地方政府的纵容令开发商的欺诈得以顺利实施
    据悉，在土地“招拍挂”之前，当地政府以招商引资的名义同开发商签订招商协议，约定优惠条件，其核心目的是吸引投资。而开发商则拿着这份招商协议，堂而皇之地卖起楼花来。
    那么，该项目在未能取得土地使用权的情况下运作两年多，成功售出280套房，其操作手法非常明显的是欺诈，为什么地方政府却没能及时制止呢？究其原因主要在于地方政府过于看重招商引资以及房地产项目对于当地GDP的拉动，当然，也不排除地方官员谋求私利的可能。在这样的心态驱使下，开发商明目张胆设局对民众欺诈，地方政府只能眼开眼闭。因此，我们毫不夸张地说，地方政府的纵容令开发商的欺诈得以顺利实施。
    三、民众自投罗网甘于被开发商欺诈
    近年来，在房价畸高并不断上涨的市场态势下，普通民众欲实现购房梦，势必散尽家财甚至是倾毕生之力，大多数买房子的人都是有条件要买房，没条件创造条件也要买房。尽管其间，政府对房地产市场发起了数次调控，可历次调控均难显效，房价屡调屡涨。在这样的状态下，当开发商祭起团购大旗，以优惠为诱饵设局欺诈时，民众很自然地认为遇到了千载难逢的好机遇，纷纷自投罗网就显得很正常了。
    综上，笔者以为，为了避免更多的民众陷入开发商设计的骗局，中央应尽快出台政策取消商品房预售许可制度；地方政府要切实担起责任，不要因一己之私而放任开发商对民众实施欺诈；普通民众应擦亮眼睛，不要轻信开发商的谎言，在没看到现房时，不要盲目购买。