编辑部里的争吵

chuanshanjia632

                       
上周日（6月29日）深夜参加博鳌·21世纪房地产论坛回来，凌晨又熬夜看了欧洲杯决赛，晕晕乎乎地去开周一的选题会。刚开口要跟编辑部同仁通报会议情况，几个同事几乎同时发问。

编辑甲：大佬们怎么说？


编辑乙：房价会大跌么？


编辑丙：……


我回答：比较一致的看法是，这一轮房地产市场的调整期要两三年。明年可能是最危险的一年，主要是来自经济的不确定性，以及高通胀的到来。有经济学家说，2009年的通胀可能会到两位数。


编辑乙：房价最好是下跌一半。


编辑丙：北京房价最好是跌到1万元以内，跌回2004、2005年。


我说(冲着编辑乙)：你知道房价跌一半意味着什么吗？现在很多老百姓是在2006、2007年买的房，那时大多是三成首付，如果房价下跌一半，他们就成了负资产。(转向编辑甲)你知道房价跌回2004、2005年意味着什么吗？意味着经济危机，因为只有发生经济危机才可能出现如此凶狠的房价大跌，而经济危机同时意味着大批失业、裁员和降薪，如果成了负资产，付不起月供，到了银行手里就是一大笔不良资产。

xiuxiu完美芦荟胶wanmeiluhui.com
编辑乙：很好啊，银行可以把房子收回去拍卖啊。


我说：你知不知道，四大资产管理公司手里的不良资产，很多是以2折、3折的价格卖掉的？难道你要让银行再巨亏一次？


我来不及给这句话加一个背景：1992-1993年的海南房地产热，留下的房地产不良资产，差不多用了10年的时间才基本处理完，而那还只是经济总量很薄弱的海南一个省的房地产不良资产。


会后，编辑丙很激愤地问我：股市不止腰斩一半，没有发生经济危机，凭什么说房价下跌一半就会发生经济危机？


相信很多朋友要这么问。这个问题很难一下说清楚。简单说来，股市资金已经斩断了与银行的直接联系(即不是由银行直接拿钱去买股票)，而房地产的资金却有60%是来自于银行。房价跌去一半，银行还能独善其身么？金融出了问题，经济也就垮了。在任何国家，经济危机受损最大的都是工薪阶层。


有一个例子，美国去年的房价下跌尚不及10%，就爆发了波澜壮阔的次贷危机。很难想像，在房地产与金融联系如此紧密的情况下，我国房价整体下跌50%是什么情景。此处说明一下，我们讨论的房价，是指整体房价，而不是个别楼盘、部分区域，因为我们已听说一些楼盘打折到了8折甚至7.5折。


总结一下我想表达的意思：如果发生金融危机或经济危机，房价下跌一半以上，不仅可能，而且是必然；即使没有以上可能，此轮房地产的调整期也会有两三年。调整是什么意思？就是房价滞涨或下跌，成交缓慢。


然而，目前这样的房价滞涨、成交下降局面，已经让地产商恐慌不已了。成交下降，不是下降百分之几，百分之十几，而是剧降百分之四十、五十。北京有个楼盘，去年一个月可以卖100多套，今年初降到了10多套，现在只能卖几套。北京另一个新开的高档楼盘，约100户认购，最终签订合同的只有1户。楼盘成交量还呈继续下降的趋势，有些楼盘成交量只有去年的10%、20%。


可怕的是，观望呈蔓延之势。这已不是一个城市一个区域的现象，而是全国性的现象。从北京、上海、深圳、广州等一线城市向二三线城市扩展，连原本销售尚好的三四线城市，也受到了影响。


一位地产界资深人士对我说，如今的楼市观望情况以及它导致的成交下降态势，是在地产江湖厮混10多年的他从来没遇到过的。


或许这就是一种正常的调整，然后向地产的常态回归。正如出席博鳌"21房地产论坛的多位地产商所说，2006-2007年那种暴涨，是一种非常态，可是很多地产同行把它当成了常态，甚至梦想2008年恢复这种非常态。倘若说存在某种心理预期的调整，地产商首先必须调整自己的心理预期。地产界必须适应这种变局。


宏观经济或许也将迎来一次调整。陶冬说：此前10年，中国经济高增长、低通胀，人们以为这是一种常态，其实这是一种非常态，高增长必然带来高通胀。如果2009年通胀出现两位数，经济呈现高增长、高通胀的情况，正是一种常态。当然，假如出现的是经济滞胀而通胀高企，形势就严峻得多。80后的年轻人，是第一次面对这种前所未有的宏观变局情况，但也必须适应。也许只有走过困境才算得上真正的长大。




（文章发于2008年7月7日21世纪经济报道地产版一戈看台）