阮秉森：中國人愛買什麽樣的美國房子

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（AACYF洛杉矶訊：日漸熱絡的華人在美購屋交易，引發衆多朋友的關心和詢問，現特刊發南加州知名華裔房地産經紀專家阮秉森先生的撰文，詳細解說如何選購房屋以及房屋購置的具體步驟和注意事項，具有較強的專業水準和實用參考價值）

全文如下：

    二十年前，我初到美國上研究生，有兩個景象讓我心潮澎湃，一是從夜空俯視，美國的城市燈火輝煌、燦若繁星，仿佛在炫耀她有用之不竭的能源；二是美國的住宅千姿百态、前後院綠草如茵，顯示出民衆生活的舒适和優越。二十年後，我接待了一批又一批的中國買房團，綠草如茵的獨立屋已經不在中國人的話下了，城市中最豪華的房子隻要出現在市場上，就可能被一擲千金的中國人買走；而美國城市的燈火，則被人譏笑成偏僻荒涼的鄉下。

   中國越來越富強了。俗話說，安身才能立命，懂得這個道理的中國人先是一窩蜂地坐擁城市繁華，接着一窩蜂地享受田園風光。到如今，打房聲四起，眼看中國的房市hold不住了，中國人又飄洋過海，尋尋覓覓，當然，隔壁的名古屋沒法買，于是飄到美國，正好趕上美國房市築底，乘以6點3之後出奇的便宜。腰纏萬貫的中國人心裏說：抄她的底賺錢，再用炒房來擾亂她的市場，一舉兩得。

    中國人是如何在美搶購華屋的呢？他們的标準和喜好又是怎樣的呢？

    中國人在美國買屋呢，最要緊的就是新。中國人喜新厭舊，不破不立，看到舊的房子，想到将來要住在這樣的房子裏，頓時顔面盡失，捂着眼睛趕緊離開。美國人并不嫌棄舊，有時候還以舊爲榮，覺得他們懂得保存和欣賞傳統的設計和工藝。有的老房子出售時，專門凸顯該房有近百年的悠久曆史，強調原本的風格得以保留。這下好了，中美兩國的購屋者各求所需，成了互補。

    中國人在美國買屋呢，第二最要緊的就是地大。對于隻擁有70年使用權、從未擁有過土地所有權的中國人來說，土地是何等的神聖！詞後面加個“公”才足以表達敬意。有人把美國的荒地拿到中國拍賣，立即引起轟動和搶購，殊不知，可利用的土地就像鑽石，不可利用的土地就像玻璃，一錢不值。在購買獨立屋的時候，土地的确比較值錢，因爲土地大就有加建的空間（可利用）；土地大容易保護隐私；土地大綠化好，也使環境更怡人。怪不得，當年歐陽修買房子的時候，也是先問經紀人“庭院深深深幾許？”不過，好區地大成本就高，購買時應綜合考量。

    中國人在美國買屋呢，第三最要緊的就是外表氣派。中國人生活的哲學叫面子哲學。房屋的外表就是面子，外表平庸會讓人矮三分、挂不住。但中國人氣派的标準與美國人不盡相同，中國人的氣派常指歐式的建築風格，尤其欣賞維多利亞式的風格，有裝飾、有華柱、有圓拱，有尖頂，挑高，多窗，線條繁複多變。這樣的外形當然豪華典雅。不過要面子，也要裏子，有的誇張外形會影響内部的格局，例如一些“高尖端”的建築，上層會出現傾斜天花闆式的閣樓空間，相當浪費和别扭。所以，關注外表的同時也要關注内部的格局。

    中國人在美國買屋呢，第四最要緊的就是學校好、華人多。爲了有好鄰居和好學校，孟母三遷。孟母若離鄉背井，完成第四遷的壯舉來到美國，卻不能讓孟子上一個更好的學校，那孟母還不手持剪刀、找掏錢買房的孟父算賬？但令孟母迷惑的是，美國高品質的生活地區學校都不錯，可是成績好的學校并不一定是高品質的生活地區。這就像有前途的學生成績都不錯，但成績不錯的學生并不見得都有前途一樣。所以孟子忍不住對他媽說，生活爲重，成績次之。來到美國的中國人聽了孟子這番言論，拼命找尋華人聚居的城市，認爲這樣才有方便舒适的生活。中國話是不能不說滴，中國胃是無法改變滴，除了華人城市，哪兒能滿足這樣的條件？此外，現在華人城市的房價hold住了，比起跌跌不休的其他城市，華人區的房價最堅挺。中國人在很多方面是一盤散沙，可是在居住方面是相當有凝聚力滴。

    中國人在美國買屋呢，第五最要緊的就是方位。中國人習慣于坐北朝南，生活的陰暗面看得太多，實在已經受不了了。原則上，早上的陽光是不可少的，下午的西曬是不能有的。但美國房子裏衆多的卧室及客廳分布在不同的方向，這個房間朝南，那個房間可能就朝東了。這時候，抓住主要矛盾就是中國人的拿手絕活了。

    中國人在美國買屋呢，第六最要緊的就是砍價。美國佬對中國的購屋者是既愛又恨，愛的是中國買家有錢，恨的是兇狠的砍價習慣。中國人喜歡忽悠，能把20元錢的商品，标成2000元來賣，最後一刀見骨地砍下去，700元成交。買者覺得爽，賣者也竊喜。忽悠多了，真理的标準出現輕度的模糊。因此到了美國買屋，仍豪氣不改，200萬的房子，出價109萬，幾乎将賣家劈成兩半。碰壁之後，下次見到200萬的房子，終于放下屠刀、立地成佛，扭扭捏捏出價150萬。

    美國人做生意忽悠不忽悠？也忽悠，但不會把自己忽悠到市場範圍之外。經紀人在賣主确定房價之前，一般都要提供一份市場分析報告，價格是根據同一地區最近銷售的統計來确定的，當然上下也有空間，但定價太高，房子可能完全無人問津。正确的做法是，在抽刀之前，先讓經紀人提供一份市場分析，看看這個房子的定價是低于市場、還是高于市場，若是高于市場，高多少？根據這個數字，再加上實地考察的感覺，再加上揮刀猛砍的慣性，給出一個砍肉不砍骨的價錢。

    以上就是中國人來美買屋的特點，總的來說是英明的，但也摻雜者迷思。

    相比之下，美國人買屋大多遵循他們自己的簡單黃金定律：地點、地點、還是地點。你可以這麽理解，頭一個地點是大的區域範圍，例如要選氣候宜人、有山有海、房價跌幅較深的地區，可能會選南加州或佛羅裏達州。第二個地點是城市和社區。第三個地點是地段、街區和房屋的具體位置。但你也可以這麽理解，美國人沒有幾千年的文化，講不出個所以然，隻好重複這個詞：地點、地點、地點。

    美國加州購屋秘笈之一：現款買屋要做哪些準備？


   （1） 押金支票。押金一般是房價的1%到3%之間，出價時先不會兌現，隻向賣家提供支票影印本。買賣雙方談完條件、互相接受之後，這張支票才會真正存入過戶公證公司。所以到了美國，應該先在當地憑護照開一個銀行賬戶。

   （2） 銀行存款證明。美國現款買房，爲了證明有支付能力，一般都要提供銀行存款證明，簡單的操作就是自己上網到賬戶中打印。中國國内銀行的流水單也可以，但最好經過銀行蓋章。

    美國加州購屋秘笈之二：現款買屋的程序如何？


   （1） 找當地可靠又有經驗的房地産經紀人。
   （2） 經紀人帶去看房。
   （3） 看中了房子，由經紀人幫助分析房價，填寫出價合約，加上押金支票影印本和銀行存款證明一起遞交給賣方經紀人。
   （4） 雙方經紀人之間談判包括價錢在内的各種條件，讨價還價。
   （5） 雙方達成一緻之後，展開過戶，押金支票交給過戶公司兌現。
   （6） 買方了解和調查屋況、産權、環境、屋主協會規定等等。
   （7） 簽署過戶文件，填寫各類表格。
   （8） 若沒有大問題，則去除退出條款。
   （9） 完成承諾的各項協議内容（例如修理）。
   （10） 電彙尾款。
   （11） 最後再檢查一遍房屋。
   （12） 政府登記，完成過戶手續。
   （13） 交鑰匙。


    美國加州購屋秘笈之三：現款買屋有何費用？


    買屋除了房價之外還有各類手續費，買家需要支付的費用有過戶費、保險費，房屋檢查費，等等。買家絕對不需要付的是傭金（由賣家來付）。有的費用，例如交易稅、環境災害報告費、屋主協會手續費、殺白蟻、房屋保修等，都是可以談判決定由誰負擔的。另外，房地産稅和屋主協會月費需要按過戶時間來分割繳納自己的部分。以一個50萬美元的房子爲例，買家要付的手續費（若不算房地産稅和屋主協會月費分割），可能是兩千到四千美元之間。


    美國加州購屋秘笈之四：現款買下房屋後，後續維持的費用有哪些？


    買下房子之後，每年都要繳納一筆房地産稅，洛杉矶郡的房地産稅大約在房價的1.25%左右。不同的郡和地區，稅率略有不同。同時，還要每年繳納數百元至一千元之間的房屋保險費。若是有屋主協會，每月要交屋主協會月費（常見的是一百至三百美元之間），但該月費常常涵蓋了保險費。

    此外，若自住的獨立屋，則有水電煤氣垃圾等生活費用。若出租，則不用負擔這些費用，但有少許管理費。


（作者介紹：阮秉森，南加州資深全職房地産經紀人，擁有中國社會科學院碩士學位和美國大學的碩士學位。全美、加州、洛杉矶地區房地産經紀人協會會員。）