美国房价重现疯涨

小五

一对居住在美国旧金山的华人夫妇，近期打算购置一套更大的独立房屋，在初步看中了一套住房后，由于位置“距离为孩子准备的理想的学校”较远，而打算考虑几天再决定，但就当他们两天后再次致电房产中介时，却被告知，该栋价值近百万美元的住房早已被人用现金全价买下。

这样的故事正在全美各地，尤其像旧金山、纽约等这样的热门城市频频上演。在金融危机期间遭遇重创的美国房地产市场，目前正在以惊人的速度复苏。尤其是今年上半年以来，无论是商业地产还是住宅地产，均出现了爆发式增长。

在这一轮美国房地产复苏中，出现了越来越多国人的身影，纽约邦德房产公司中介沃妮科对腾讯财经表示，今年以来，接待的客户有将近一半是中国人。

目前，中国已经成为仅次于加拿大的美国住宅地产的第二大买家，2011年，中国人购买的美国住宅总额达74亿美元，较前一年增长24%，全年购买商业地产总额为17.1亿美元。

而与这一轮国人赴美购房潮相伴的，是国内地产商的集体“出海”，从王石(微博)牵手美国房企铁狮门共同开发旧金山住宅项目，到张欣联合巴西财团，购买纽约最富盛名的商业地产。

中国人显然是美国这一轮房价上涨的推动力量之一，但他们究竟是价值发现者，还是会成为高位接盘者？

住宅、商业地产全线开上涨

今年以来，美国的房价正在以惊人的速度上涨。3月份，美国平均房价较去年同期上涨了11%，创下自2006年房地产市场繁荣期以来的最大增长。

在经历长达4年的低谷之后，美国房价已经从2011年底触底反弹。美国房地产经纪商协会5月9日公布的数据显示，今年第一季度，89%的美国城市独栋住房价格上涨，150个大城市地区中有133个地区房价均值上涨，而去年同期该数字仅为74个。

而纽约、旧金山这些热门城市，甚至出现了“抢购潮”，位于纽约布鲁克林的一栋标价94.9万美元的独立别墅，吸引了超过300人来看房，并收到了50份出价。

对于房产中介公司来说，销售房屋变得更加容易。纽约的布朗·哈里斯房产中介公司称，目前寻找到买家的平均速度是111天，比一年前节省了14%的时间。

根据房产评估机构Miller Samuel发布的报告，纽约曼哈顿中心区公寓的价格中位数已经达到82万美元，同比增长近6%。

“不仅仅是价格数据，几乎关于房地产的所有数据都在无一例外地上涨。”该公司的约翰逊·米勒对腾讯财经说。而即便是标价高达200万美元的位于加州梅洛公园地区的一件豪宅，也在上个月内收到了50份报价要约。

伍迪瑞安证券公司房地产行业分析师简森·安德森分析认为，房地产市场近期的火爆，从众效应也起到了很大的影响。“人们生怕错过了购房的良机。”安德森说，“谁都觉得现在的价格仍十分诱人。”

除了住宅外，美国商业地产也呈现出一派繁荣景象。世邦魏理仕最新发布的一份报告称，纽约商业地产市场在进入2013年后，已经开始接近2007年的市场高点，并且部分商业地产的估值甚至已经超过了2007年的最高点。世邦魏理仕认为，投资者的强劲需求是推高商业地产市场价格的主要因素。

“我们看到尤其是纽约最高端的商业地产，估值已经超过了金融危机前的最高点。”世邦魏理仕副总裁比尔·沙汗对腾讯财经表示，“资产化率已经接近2007年的水平，但由于目前融资成本要比危机前大幅降低，因此收益率会更高。”

世邦魏理仕在报告中特别指出，目前债务融资比2005年至2007年这一时期更为容易，投资者利用债务融资的手段购买资产的行为更为激进。

而从银行的角度来看，以上论述得到了进一步的印证。根据相关数据，2012年，在结束了金融危机的惨痛经历后，美国银行业对商业地产的放贷规模开始逐步扩大。全年的放贷规模较上一年增长了3%，而这一趋势对于美国资产规模最大的几大银行尤为明显。摩根大通银行同比增长13.36%，美国银行增长9.2%。

而从商业地产贷款质量来看，也显著得到提高，截至2012年年底，商业地产不良贷款率由2011年的6.2%下降至4.2%。

根据地产调查专业机构Propertyshark的报告显示，纽约商业地产交易在2012年出现明显增长，全年交易量同比增加4%，第四季度出现暴发式增长，同比出现73%的增幅。同时，在第四季度中，111亿美元的总交易金额，也创下了近5年来最高单季交易金额。此外，2012年纽约办公楼交易价格创下了每平方英尺569美元的历史最高记录。

这一轮美国房市的复苏，令人有些措手不及。仅仅在一年前，“股神”巴菲特还曾表示，楼市依然处于不景气，但目前的情况来看，楼市复苏的势头已经得到确立。

业内人士警示过热风险

尽管纽约房地产市场表面上一片红火景象，然而业内人士已经开始担心市场过热，价格虚高。根据最近的一份专业调查结果显示，纽约多数房地产公司的高管认为，曼哈顿房产相比世界其他主要城市的地产，已经估值过高。

参与调查的地产公司高管中，51%认为地产价格已经被高估，8%甚至认为被严重高估，而只有不到三分之一的人认为，目前的价格水平是合适的。31%的高管认为，目前投资曼哈顿地产的风险较高，6%认为风险极高。

这些地产从业人士还认为，尽管价格已经重新回到了2007年金融危机前的高位，但是商业地产的租金水平和入住率距离2007年的水平还相去甚远。将近三分之二的参与调查的高管认为，商业地产的入住率将低于2007年的水平，并一直将持续到2014年，甚至到2016年，入住率都不会有较大改善。

而对于租金水平，近30%认为租金水平还需要经历两年才能达到2007年的水平，而另有30%则更为悲观，认为2016年才能恢复至2007年的水平。

此外，这些地产界高管认为，曼哈顿的商业地产建设的新一轮热潮目前还没有到来，四分之一的人认为到2014年至2015年，才能重新看到曼哈顿的商业地产建设开始有起色，而多达42%的人认为，到2016年之前，都不会看到曼哈顿商业地产建设重新繁荣的景象。

“曼哈顿的商业地产或许仍然可以被看做是黄金标准，地产界的高管却清楚地知道，最好的日子已经过去。”地产集团Marks Paneth & Shron主管合伙人威廉姆·詹宁斯对腾讯财经说。

曾经准确预测了金融危机的“末日博士”鲁比尼再一次提出警示，他认为，美联储的超宽松货币政策促进了杠杆化和风险偏好，这将导致资产泡沫在未来两年中形成。

但标普/凯斯席勒房地产指数报告却有不同的看法，根据其最新一份数据显示，目前美国房价水平依然低于2006年7月创造的高位的29%。

由于金融危机令美国房地产市场遭到重创，美国房价从2006年7月的高位下跌了35%，并与2012年3月完成筑底。“从全国范围来看，由于金融危机令房价跌的太厉害，因此大部分房产价值相比历史水平和未来收入情况，依然存在低估。”罗伯特·席勒说。

“我认为目前还不能用‘泡沫’来形容房地产市场。”美国银行财富管理部门投资组合经理乔伊·霍夫曼告诉腾讯财经，“仅从房地产价格来看，目前还没有达到前几年的的高位。”

霍夫曼认为，目前市场的需求和供应仍存在一定的缺口，而美联储的超宽松货币政策，也助推了这一轮房地产市场的快速复苏。