华商案例 ：今天您的租金涨了吗？
本帖最后由 孙涛律师 于 2011-12-21 15:50 编辑圣诞新年假期刚过，律所的电话就络绎不绝。有位在93省经营皮具的韩先生心急如焚地来到了位于香榭丽舍大街的孙涛律师事务所。因为正值3-6-9租约的续约关头，一大早司法执达员送达了房东的congé并提出了续约的条件。欣喜于房东愿意与其续约的劲儿还没有过，信件里一串赫然的数字让韩先生大吃一惊：新约年租金的涨幅为之前的近百分之四十！9年下来，真是一个沉重的数目。这让韩先生不得不求助专业商法律师。
那么按照法律，商业租金到底该怎么涨？在商业租约签订之后，租金并不是固定不变的。按照法国商法典的规定，在369租约签订后的每一个三年，房东都可以对租金的数额进行修订。在9年商业租约到期后的续约之际，房东也有权依法提高租金。而计算修改和更新租金的增长数额传统上会按照国家统计局公布的建筑成本指数来计算。而且大量商业操作中，租金大涨远远超出根据前述建筑指数的情况并不罕见。对此，按照法国商法典规定，房东必须要能证实出租场所的地段商业性因素发生了实质性改变。因而导致出租场所价值比签约时或者最后一次修约时有了10%以上的增加幅度。
因此，孙涛律师提醒华商：为顺利续约，除了日常要守法经营、严格遵守约定之外，也要关注租约上有关租金定价条款，掌握最基本的法律时效和期限。在房东开出涨幅出乎意料的租金后，要善于果断而敏捷地用法律武器与房东交涉。
作者：巴黎孙涛律师事务所 杜颜（法学硕士）
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